常見問題解答 FAQ
購買資格
外國人可以購買日本房產嗎？
絕對可以。日本對外國人購買房地產沒有任何國籍限制，無論您是否持有日本簽證，都可以自由購買土地、住宅或商業樓宇，並且擁有永久產權。
買樓可以獲得日本簽證或移民嗎？
單純購買一般住宅物業並不能直接獲得簽證或移民資格。但如果您成立日本公司並透過公司名義投資收租物業（通常需要一定規模和持續性），則有機會申請「經營管理簽證」。
香港人買日本樓需要準備什麼文件？
通常需要準備香港身分證、護照影印本，以及由民政事務處宣誓取得的「地址及簽名宣誓紙」（代替日本的印鑑證明及住民票）。如果涉及貸款，可能還需要入息證明等文件。
購買流程
買樓需要親身去日本嗎？
不需要親身前往。您可以透過視像會議進行重要事項說明，並透過郵寄方式簽署合約文件，全程可在香港或其他海外地區完成。
由決定購買到收樓一般需要多久？
如果不需要銀行貸款（一筆過付款），整個流程大約需要1至1.5個月。如果需要申請銀行貸款，則需要大約2至3個月時間。
購買二手樓可以議價嗎？
通常有議價空間，但幅度視乎業主意願及市場情況。如果出價過低，業主可能拒絕或選擇其他買家。我們將會為您爭取最合理的價格。
費用問題
除了樓價，買樓時還有什麼雜費？
除了樓價，您需要支付中介費（通常是樓價3%+6萬日圓+消費稅）、印花稅、登記免許稅、司法書士費、不動產取得稅以及按比例計算的當年固定資產稅及管理費等。大約佔樓價的6-8%。
什麼是不動產取得稅？何時繳交？
這是一次性的地方稅，在購入物業後大約半年至一年內收到稅單。稅額大約是物業評價額的3-4%（評價額通常低於市價）。
買日本樓可以做按揭嗎？
可以。有些在香港的銀行（如中銀香港、ORIX）或日本當地的台灣銀行有提供日本物業按揭服務，通常最高可借樓價5-6成，最低貸款額通常有要求（例如2000萬日圓或以上）。
租賃管理
買完樓可以出租嗎？
當然可以。日本租屋市場龐大且成熟，回報穩定。我們可以為您安排專業的租賃管理公司，處理招租、收租、維修及退租等一切事宜。
租賃管理費通常是多少？
一般管理費大約是每月租金收入的5%左右（另加消費稅）。管理公司會代您處理租客問題並每月將扣除雜費後的租金匯入您的戶口。
什麼是修繕積立金？
這是公寓大樓為了未來大型維修（如外牆翻新、升降機更換等）而每月向業主收取的儲備金。這是大廈保值的關鍵，通常隨樓齡增加而調升。
回報與稅務
表面回報率與實際回報率有何不同？
表面回報率是「全年租金 ÷ 樓價」。實際回報率是「（全年租金 - 管理費 - 修繕積立金 - 固都稅等開支） ÷ 樓價」。投資時應參考實際回報率。
租金收入需要交稅嗎？
需要。外國人如果在日本有租金收入，通常需要繳交「源泉徵收稅」（20.42%），但可以透過每年二月的確定申告（報稅），扣減折舊費、管理費、利息等開支，多數情況下可獲退還部分稅款。
賣樓時需要交稅嗎？
如果賣出物業獲利（資本增值），需要繳交讓渡所得稅。持有5年或以內為短期，稅率約30.63%；持有超過5年為長期，稅率降至約15.315%。如果沒有獲利則無需繳交。